恒大之后碧桂园又爆了，我想这个新闻是最近几天房产圈中最大的新闻了，一个恒大一个碧桂园，都是上万亿级别的大企业，这两个企业甚至一度被称之为宇宙级房企，因为真的环顾海内外没有这么大规模的房企，也没有成长这么迅速的房企，然而眼见它起高楼眼见它宴宾客眼见它楼塌了。

恒大的问题在一个多月之前已经让我们触目惊心了，然而碧桂园的问题爆出来之后，更是让我们心中一寒，为什么？因为这两家房企倒下去之后，再加上过去几年退市的接近10家房企以及爆雷的多家房企，我们不禁要问，是不是整个中国房产圈都出现了问题。尤其是这两家房企爆雷之后，不但有大量的投资人的钱有可能血本无归，更关键的是今天有很多已经买了恒大房子，买了碧桂园房子的老百姓在问，房企爆雷了，那么我的房子会怎么样？

房子会不会烂尾，我交了的钱会不会打水漂，我会不会未来面临财房两失的情况，就是一方面应当交付的房子不交给我，另一方面我还得继续地还银行的贷款。过去这两年说实话烂尾房的情况在各个城市都屡见不鲜，但是以往我们好歹还能跟广大的购房者讲买期房的时候咱们要注意，尽量买那些规模大历时久的房企推出的产品，这些房人家资本雄厚是很要脸的，所以他们出现崩盘出现烂尾的情况是不大可能的。

(资料图片)

结果大家看到了吧，现在不但是中小房企会烂尾，大房企全国数一数二的房企它也有可能出现崩盘，也有可能出现烂尾的情况，所以我们都不知道未来应当怎么买房了，因为我们不知道哪个房企会不会崩盘。当然到目前为止不管是恒大还是碧桂园都是正常运营的，包括碧桂园迅速的发表了声明说，虽然公司遇到了自成立以来最大的困难，但始终对中国经济的前景充满信心，公司将全力以赴保交付，稳妥推进各项经营策略和风险化解措施，保障公司可持续健康发展，维护投资者的合法权益。

碧桂园还总结说，今年上半年已经交付房屋近27.8万套，今年全年预计将交付房屋70万套，我们真的希望碧桂园能做到他所说的，今年碧桂园就要交付70万套住房，这可是70万个家庭几百万人的心血。碧桂园怎么突然就出问题了？去年相关机构还预测它今年可能会盈利百亿，结果碧桂园自己发布公告称集团预期截至2023年6月30日有可能亏损450亿到550亿人民币，这确实是个天文数字。

当然很多人更担心的是碧桂园和恒大一样负债万亿，一旦集团母公司出现重大经营问题，这上万亿的负债谁来还？已经收了大量的预付款还会不会形成更多的烂尾？碧桂园和恒大这样优质的房企为什么在这两年来突然都遭遇到了重大的问题呢？碧桂园自己总结说，它出现问题是因为公司层面上对本轮市场调整周期有预判，但对市场下行的深度、烈度和持续度估计不足，未能及早作出更有力度的应对措施，未能洞见房地产市场供求关系已发生重大变化，对三四线及更低线城市投资比例过大，负债率压降速度不够等潜在风险的认识不够深刻，化解行动不够及时有力。

碧桂园的总结其实挺到位的，这一两年以来很多房企出现问题我觉得主要可以归因于两大因素，首先第一就是成也萧何败也萧何的预售制。此前的节目我们跟大家多次聊过预售制，说实话这个由香港同胞发明出来的工具确实是非常好用的，尤其是当整个市场处于上行阶段的时候，那么当然预售制给广大房企提供了充足的资金，让广大房企可以提高周转率，所以市场上行的时候你的资金链拉得越紧周转率越快，那么当然你赚的钱就会越多。

按道理讲，房地产是个资金密集型的行业，而且房地产商的毛利润是并不高的，为什么这么讲呢？因为你要开发一处楼盘，你总得先买地吧，把地买下来之后要建房子，建好房子卖出去。虽然说近些年来房价在不断上涨，但是真正开发房地产的利润并不是太高，对于开发商来讲它的大量投入，每一个楼盘算下来有个10%到20%的利润就不错了。

可为什么有很多房地产企业在过往20年间实现了跨越式发展，真的从一个乡镇小企业能一跃成为宇宙级房企？预售制作了重大贡献，为什么？因为有预售制的话，房地产商实际上前期投入的所有成本会迅速的给拿回来，这样就可以让他们10个锅9个盖，甚至10个锅1个盖，房地产商投入1个亿的资金，可以去做10个亿甚至100个亿的大盘子，那么当然它的利润率就远不是10%而是100%甚至1000%。

然而预售制它也是一把双刃剑，当房地产一路高歌猛进之时，预售制为广大房地产商提供了丰沛的资金，可以使它们实现跨越式发展，可是一旦房地产市场出现下行状态怎么办？房子不是越卖越贵了而是你打折也没人买了，以往一个楼盘还没封顶房子就已经通通卖出去了，而现在现房销售都十分的困难，那么房地产商的资金链就会绷得非常非常紧。

而由于有预售制，他们实际上欠了银行欠了建筑商欠了购房者大把的钱，自己根本没有闪转腾挪的机会，而这个时候绷紧的资金链就可能成为压垮大象的最后一根稻草。而这个时候一旦崩盘了，广大消费者将遭受到非常巨大的损失和痛苦，以至于最近有一个经济专家，他毫不客气地批评我们现在的预售制，他说虽然咱们的预售制是从香港同胞那里学过来的，但我们只学了预售制却没有学监管，香港那边房地产销售虽然有预售制，但是要按施工进度付钱。

换句话讲，大量的钱并不在开发商手中，而在资金监管的账户之中，开发商并不能够获得额外的资金，他真得把每一个阶段的工作都做完了，才能拿到这个钱。而我国房地产行业一直是野蛮生长的，有很多房地产商说实话就是把地拍了下来，规划做了出来，连地基都没打房子就卖掉了，钱就收回来了，拿着这个钱他不是去继续建这个房子，而是去再拍更多的地，再开发更多的楼盘，他拿着消费者的钱去做他的生意，某种程度上讲，这根本就不叫预售制，这已经是传销了。

什么叫传销？就是我根本还没有把这个商品生产好，这只是一个概念，我就跟你说，你等着两年之后三年之后你就能有一个自己的家了，但现在你甭管是自筹资金还是从银行贷款，你得把钱统统给我，给到我之后我可以拿你的钱再去做生意。而你从这一刻开始就要背负沉重的银行利息月月还款，当整个房地产行业处于高歌猛进之时，那么没有关系，两三年之后房价可能更贵，等我交付给你房屋的时候，消费者可能还感觉很高兴，因为房子还没住呢，资产就升值了。

可问题是我国的房地产市场一定会永远上涨而不下跌吗？当房地产市场处于上涨之时，房地产商们拿着消费者的预售款去继续的拍地，继续的扩大土地储备，继续的做大资产，然后他们的资产飙升速度非常快。可是一旦房地产进入到下行状态之后，尤其是量价齐跌之后，那么开发商开发出来的房子不那么好卖了，周转速度特别慢你还要降价，这导致开发商手中没有足够的现金流。

另一方面面包都降价了，面粉当然也会降价，于是开发商的总资产也在不断缩水，到了绷不住那一天，广大消费者就会发现他们的购房款早就被挪用了，房子建不起来，开发商拍拍屁股走人，最终留下了一地鸡毛的烂尾房，所以预售制这柄双刃剑在最近两年体现出了巨大的杀伤力。因为这两年房地产进入到寒冬，几乎每一个城市的房子都不好卖，量价都在收缩下跌，所以我们就看到了像恒大和碧桂园这种宇宙级房企遭遇的困难。

痛定思痛，如果我们还希望未来有一个蓬勃发展的中国房地产行业的话，那我觉得我们真要对预售制做大手术了，否则我们倒是相信未来几年房地产景气会回归，我们会重新拥有一个上行通道的房地产市场。但问题是到那个时候，如果有的企业好了伤疤忘了疼，在那样一个上行通道中继续做大做强预售制的话，谁知道哪一天会不会楼又塌掉呢？

而碧桂园遭遇的另外一个问题也几乎是人所共知的，那就是我国三四线城市或者更低线城市的房地产市场，长久以来我们知道我国有的房地产开发商是做高端市场的，是专做一二线城市的，而碧桂园的特点就是它大量的在三四五线城市拿地。

说实话一线城市房价高，但是竞争也激烈，需要的资金盘子大，而三四五线城市盘子小，当地有十足的发展意愿，所以当房地产处于上升通道之时，往往三四线城市的利润更高。有的小县城去年房价才两千，今年就能炒到四五千，稍微精装修一点，搞到七八千上万都是有可能的，正是因为在三四五线城市的大范围拿地造就了碧桂园迅速崛起的神奇速度。

可问题是，这一轮房地产调整恐怕最受打击的也就是三四五线城市，从宏观发展来看，我国的总人口已经低于印度了，我国今年出生人口可能不到800万人，我国已经进入到了老龄化和少子化状态。更关键的是，每一个城市是雨露不均的，北上广深这些一线大都市，各个省的省会实际上还是有着强大的虹吸效应的，年轻人的总出生人口虽然在锐减，但是大量的年轻人还是愿意进入到一二线城市之中的，这就使得三四五线城市面临一个无人可用的危机之中。

咱们邻邦日本现在已经出现了大量的无人村无人镇，有的那个小城市甚至说，年轻人你只要愿意到我们这来居住，我们别墅是免费送的，为什么？人始终是最可宝贵的因素。当一个城市失去了吸引力，大量的年轻人外迁之后，那么当然这个城市的经济是无以为继的，这个城市的产业是没法发展的，这个城市的房地产真的会一落千丈，你这个城市的总人口在萎缩，尤其是年轻人在减少，那么会有多少购房意愿。

倒退两三年之前，有一些在北上广深打拼的青年人觉得一线大都市房价太高了买不起，那么我攒了一笔钱之后，我有没有可能回到家乡的县城去买个房子呢？县城房价涨得也很高，所以大家觉得用这样的方式可以实现资产的保值增值，这使得过去几年县城房价有一小波涨势。可是过了几年之后，大量的年轻人发现县城经济没有什么起色，房子到手之后自己不会去住，而租都租不出去，因为当地房子太多了，没有人。

甚至到了这两年，房地产市场进入到冰河期之后，率先下降，率先卖不出去的当然就是现成的房子了，这就使得碧桂园遭受到了双重打击，而且我们真是担心未来5年到10年之内，我国三四五线城市房价停滞不涨甚至下跌，那都是一个常态化的可能。为什么？因为真的人在减少，经济活动不频繁，对房屋的需求大幅下降，那你这个房价怎么能涨得上来，那么碧桂园要脱困就更加困难了，一个预售制，一个三四五线城市的房产这是成就碧桂园的两大因素，但很显然，这也在眼下成为了制约碧桂园发展，更把它拖入崩盘的两大因素。

关键词