reits是指什么?

REITs一般指房地产信托基金，是基金的一种形式，主要是投资房地产市场，收益来源靠投资的物业租金以及管理费等。

REITs对A股投资者比较陌生，但在港股已经运作很成熟，目前港股市场有11只REITs，年化收益率在10%以上。

目前国内发行的这9只公募REITs产品，主要是面向基础设施投资，包括仓储物流、绿色环保、高速公路、产业园区等。

reits最大风险是什么?

一是资产收益率与市场融资利率水平存在一定差距，该类产品的高速发展需要发起人有一定的成本承担能力以及低成本资金的大力支持。

二是上游业主违约风险。在转租赁运营模式下，长租公寓运营商采用轻资产运营模式，通过与物业业主签订租赁合同获取房源，若未来业主将房源用于其他目的，提前解除租约，将直接影响运营商与长租公寓住户的租约履行，进而基础资产的现金流。

三是住房租赁资产的权利负担。由于租赁权与抵押权顺位关系存在双重标准，尽管有抵押不破原先租赁的原则，即订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响，但最高人民法院判例显示，法院通过查封对抵押财产施加以公权力之后，抵押人收取孳息的权利即被剥夺，无论抵押权人是否通知法定孳息的清偿义务人，抵押权效力已经及于孳息，此时对于抵押物的租金，租金应收账款质权人劣后于抵押权人受偿。即是说抵押物已被扣押后，抵押权人对抵押物的租金可优先于租金应收账款质权人受偿。因此，租金收益的质权不能对抗租赁物抵押权。

四是运营商道德风险。采取租赁+消费金融模式的长租公寓运营商通过旗下租房分期平台向租户提供小额贷款业务后，通常可提前收取半年及一年的租金，租金回收后与上游业主结算前可能存在时间差，发生资金被用于其他用途。

五是行业政策和法律合规风险。目前在运营的长租公寓中部分物业的房屋产权属性属于商业、办公或其他非住宅性质，与其实际的住宅用途不一致，即存在实际用途与其产权属性不符的问题，后期若被住房或建设管理部门责令改正或罚款，可能会影响物业的可出租性，进而影响租金收入现金流的产生和优先级资产支持证券的兑付。

六是租赁期限问题。一般较为合理的租赁期限对物业的持有人是运营物业能够保持较高的、稳定的、可预测的收益基础。在承租再出租模式下，前期投入需要依靠长时间的运营后方可回收，如果租赁期限过短，运营物业产生的收益可能仅够覆盖原有投入成本甚至成本尚未完全回收。

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